中國日報網(wǎng)消息：英文《中國日報》3月30日言論版文章：在主張遏制房價飛漲的兩會剛剛結(jié)束后兩天，北京三塊土地使用權(quán)便拍出了創(chuàng)紀錄的高價。不出意料，競拍者依舊是大型國企。
毋庸置疑，中國地產(chǎn)市場過熱，但是否存在泡沫呢？首先有必要搞清楚到底什么是“房地產(chǎn)泡沫”。通常我們把超過“普通人”購買能力的房價稱為高房價。從這個意義上講，目前中國房地產(chǎn)市場確實存在泡沫。盡管絕大部分人買不起房，但房價依然在飛漲，尤其是去年。我們不禁要問為什么有價無市的情況下，房價依然會上漲如此兇猛。
不論房價高低，反正低收入城市家庭和農(nóng)民工根本買不起房住。因此，當(dāng)我們大聲疾呼遏制高房價的時候，主要是針對中產(chǎn)階級。我們要探討的是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場范疇內(nèi)的泡沫，這個泡沫始終存在，而且還在不斷變大。
那么目前中國房地產(chǎn)市場有什么特殊之處嗎？中國地產(chǎn)市場的問題嚴重性在于，房地產(chǎn)市場泡沫會帶來巨大的金融風(fēng)險，同時對實體經(jīng)濟造成難以彌補的損害。顯然，巨額資金的匯集與轉(zhuǎn)移，即資本流動，造成了眼下房價飛漲。相當(dāng)一部分推高房價的資本來自本要用來減緩金融衰退對中國制造業(yè)沖擊的政府投資。房價已經(jīng)成為一個緊迫的政治問題，全國人大對該問題的關(guān)注是史無前例的。但如果管不住大型國企對房地產(chǎn)市場極富侵略性的瘋狂投資行為，那么要談控制房價實屬癡人說夢。
國資委3月18日下文責(zé)令78家央企撤出房地產(chǎn)市場。但相關(guān)央企在房產(chǎn)市場中所占份額有限，國資委的措施更多的是一種表態(tài)，不會真正冷卻房產(chǎn)市場。但最近政府出臺新規(guī)，土地開放商在獲得土地使用權(quán)一個月內(nèi)必須支付地價50%作為首付款。這一舉措有利于限制地產(chǎn)市場內(nèi)的資本流動，可算行之有效的調(diào)控措施。
這種目標(biāo)明確的措施可以幫助緩解流動資本進一步擴大房產(chǎn)泡沫的壓力，比全面緊縮信貸或突然撤出經(jīng)濟刺激資金更合理，有利于維護中國經(jīng)濟復(fù)蘇的穩(wěn)定性。否則，制造業(yè)內(nèi)不斷惡化的投資環(huán)境將把更多的企業(yè)變?yōu)榈禺a(chǎn)市場投機商。這種現(xiàn)象在全球經(jīng)濟衰退前就曾經(jīng)出現(xiàn)過。
回顧中國地產(chǎn)市場的變化，我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)最近房價的攀升主要是由資本投入引起的。2007年，房價上漲，中央政府收緊了地產(chǎn)政策，及時規(guī)避泡沫風(fēng)險。那年冬天，很多房地產(chǎn)商慘淡經(jīng)營。但2008年中期突發(fā)的全球金融危機挽救了這些開發(fā)商。財政政策從緊縮轉(zhuǎn)向積極開放。盡管政府的傾斜和投入是為了挽救在世界金融危機中損失慘重的出口制造業(yè)，但一系列救市舉措成為房地產(chǎn)開放商的救命稻草。巨額資本涌入激活了土地市場，也讓開發(fā)商們重拾信心。
就像亞洲金融危機過后一樣，2008年末政府又一次將房地產(chǎn)作為刺激國內(nèi)消費需求的支柱產(chǎn)業(yè)。寬松的信貸政策致使大量資本涌入土地市場。盡管國家發(fā)改委竭力聲明，四萬億經(jīng)濟刺激資金沒有進入地產(chǎn)市場，但不容置疑的是，這筆不菲資本注定會對地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接或間接的影響。
同時，在寄希望于人民幣升值的前景下，國際熱錢不斷進入中國地產(chǎn)領(lǐng)域。機構(gòu)性投資者希望在飛漲的房產(chǎn)市場或人民幣升值過程中淘得一桶金。地產(chǎn)市場的空前繁榮以及對通貨膨脹的擔(dān)憂使許多“中產(chǎn)”考慮買房，以期保證其財產(chǎn)免受通脹沖擊。但當(dāng)中產(chǎn)階級以個體形式紛紛進入早已過熱的房地產(chǎn)市場時，機構(gòu)性投資者則開始撤出。中國房地產(chǎn)市場目前可能正處在這個節(jié)點上，只有無所忌憚的國企在此刻成建制地涌入市場。
中國房屋租賃價格較低，只是為了出租而買房是不劃算的。中國并未出現(xiàn)為了賺取租金而買房的風(fēng)潮。事實上，那些有兩套甚至三套房子的人，并沒有把他們多余的房子都出租出去，因此，房屋空置率很高。人們買房主要沖著飛漲的房價，是一種純粹的“炒房”投機行為。
所以，房地產(chǎn)市場的任何風(fēng)吹草動都需要靠賣地掙錢的地方政府的通力配合。在向下級轉(zhuǎn)予式的稅收分配體制中，地方政府可以得到中央政府大量的退稅利益，但要負擔(dān)絕大部分地方行政開支。開支與收益之間的缺口只能通過“企業(yè)式經(jīng)營”方式來填補，主要指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。因此，一旦地產(chǎn)泡沫破裂，負債運行的地方政府必定陷入深度財政危機。
目前的挑戰(zhàn)就在于如何應(yīng)對并消解地產(chǎn)過熱給實體經(jīng)濟帶來的金融風(fēng)險。問題的關(guān)鍵在于怎樣使投機性投資者對過熱的地產(chǎn)市場失去興趣。短期來看，更加嚴格的貸款資格審查及提高首付金額都可以保證房產(chǎn)金融體系以相對健康有序的模式運行。要想控制資本流動，監(jiān)管機構(gòu)還需出臺并實施更加嚴格有力的規(guī)定及政策。長遠來看，社會導(dǎo)向性房產(chǎn)政策或許可以打消人們對住房短缺的恐慌，同時降低市場對地產(chǎn)升值的預(yù)期。有效擴大保障性住房和廉租房的建設(shè)必定是考驗中國政府政治智慧及市場調(diào)節(jié)能力的一大挑戰(zhàn)。例如，中國應(yīng)當(dāng)摒棄目前消滅城中村，將棚戶區(qū)蓋成商品房的做法，代之以原址開發(fā)與維護。房屋更新和自主性開發(fā)將有效緩解城市低收入家庭及農(nóng)民工群體的住房需求。
總之，推高中國房價的不是需求，而是資本。
英文原文請見：
http://m.o-olink.com/cndy/2010-03/30/content_9659283.htm。特別說明：因中英文寫作風(fēng)格不同，中文稿件與英文原文不完全對應(yīng)。（作者為英國卡迪夫大學(xué)中國研究中心主任、教授 吳縛龍 編輯 裴培）
