中國日報網(wǎng)環(huán)球在線消息：和中國一樣，西方各國民眾也面臨房價飛漲，政府也一直在思考著如何調(diào)控房價。全球范圍內(nèi)自2001年以來出現(xiàn)了一輪房地產(chǎn)住宅價格上漲熱潮，這一波房價上漲高潮規(guī)模之大、范圍之廣歷史罕見。值得注意的是，這一輪房價上漲主要來自城市尤其是大城市的房價上漲。
首先需要強(qiáng)調(diào)，房價最終還是由供需決定的。房價既然能夠漲起來，說明還是需求增加了。如果購房者預(yù)測到短期內(nèi)房價會隨著供給增長最終回落到均衡水平，就不會盲目越漲越買和恐慌性購買。但城市房地產(chǎn)市場的根本特點(diǎn)之一就在于短期供應(yīng)固定，供給反應(yīng)周期很長。房價一旦上漲后，能不能迅速回復(fù)或者平穩(wěn)，就要看各個城市供給的彈性。因為現(xiàn)代城市規(guī)劃越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)供應(yīng)對房價的反應(yīng)靈敏程度越來越降低，反應(yīng)滯后周期越來越長，導(dǎo)致一旦一個城市房價上漲起來，哪怕是一些意外沖擊因素，都會因為沒有供給反應(yīng)而在長期內(nèi)難以熨平，給人的印象是房價只高不低。對于購房者或投資者而言，這個印象的影響是致命的，使他們很容易認(rèn)為房價不會下降。
尤其是發(fā)達(dá)國家基本上就是通過利率手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，因為改變稅收和稅率很麻煩，必須通過議會才行，行政手段更難。由于房地產(chǎn)供給的彈性越來越小，房價的劇烈波動越來越難避免，各國政府也對此一籌莫展。這樣看來，由于全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)處于較快增長時期，全球房地產(chǎn)價格上漲的這一波行情盡管在多方人士看來泡沫程度很大，實(shí)現(xiàn)軟著陸的可能性卻更大。面對這樣一個“世界性”難題，西方國家的政府是如何調(diào)控房地產(chǎn)市場的？
俄羅斯：增加新房供應(yīng)遏制房價高漲
俄羅斯房價近年來持續(xù)攀升，去年全年增幅高達(dá)60%，其中首都莫斯科市去年的房價增長了一倍，目前的平均房價為每平方米4200美元左右。高房價使大多數(shù)俄羅斯人特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。2005年秋，俄羅斯總統(tǒng)普京提出了加快危舊房改造，推動經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，使更多普通百姓能夠買得起房。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房供應(yīng)量不足是造成俄羅斯去年房價暴漲的主要原因之一。今年初以來，在政府各項措施的推動下，新房供應(yīng)量大幅增加，這對遏制房價過快上漲發(fā)揮了重要作用。俄地區(qū)發(fā)展部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，俄羅斯新建住房比去年同期增加51.1%。根據(jù)政府計劃，今年全國投入使用的新房面積將從去年的5010萬平方米增加到5600萬平方米，而到2010年新建住房面積將達(dá)到8000萬平方米。
俄羅斯聯(lián)邦建設(shè)和住房公用財產(chǎn)署署長指出，今年俄羅斯的房價將不會出現(xiàn)大的波動，包括莫斯科在內(nèi)的一些地區(qū)房價將出現(xiàn)小幅回落。俄羅斯房價明顯過高，部分原因是由于房地產(chǎn)商聯(lián)手操控市場價格。為此，俄檢察機(jī)關(guān)委托聯(lián)邦反壟斷局于去年下半年對莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房價開展了專項調(diào)查。
俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫認(rèn)為，俄羅斯在住房用地劃撥領(lǐng)域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，官商勾結(jié)進(jìn)行非法交易的情況時有發(fā)生。為此，政府應(yīng)對住房建設(shè)用地劃撥進(jìn)行控制，并通過競拍形式分配住房用地使用權(quán)。
德國：政府住房政策傾向低收入者
德國房地產(chǎn)市場近年來總體趨于飽和狀態(tài)，除了法蘭克福、慕尼黑等少數(shù)人口密集和商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，大部分地區(qū)的房價基本平穩(wěn)，甚至有些下降。目前，德國普通住房的價格在每平方米2150歐元左右。
德國房價完全取決于市場供求關(guān)系，政府并不直接對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干涉，但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展。德國規(guī)范住房市場的法律基礎(chǔ)是《住宅建筑法II》。這項法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該為社會不同階層提供住房，在面積大小、房屋設(shè)施和租金或購買能力等方面，滿足不同階層需求。德國政府住房政策的一大重點(diǎn)是向低收入家庭傾斜，大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。
戰(zhàn)后幾十年里，聯(lián)邦德國開始大力興建“社會住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅，為難以獲得住房的家庭提供質(zhì)優(yōu)價廉的租用房。柏林有大約22.5萬套“社會住房”，專供低收入者租住。在柏林，個人年收入低于1.7萬歐元，兩口之家年收入低于2.5萬歐元，都可以向所在區(qū)政府部門申請居住資格證明。通常單身申請者可以獲得一居室居住資格證明，允許居住面積不超過五十平方米。兩口之家可以獲得兩居室居住資格證明，允許居住面積不超過六十平方米。
此外，德國政府還實(shí)施“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補(bǔ)貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。最近幾年中，領(lǐng)取“住房金”的家庭，住房負(fù)擔(dān)(包括房租和購房負(fù)擔(dān))占家庭稅后月收入的比例由45%下降到31%。
