他進(jìn)一步解釋，可通過三方面來分析未來房價走勢，包括通過房地產(chǎn)行業(yè)資金來源狀況，來分析未來資金來源變異的過程；通過資金應(yīng)付款的構(gòu)成因素，來預(yù)測未來幾個月資金應(yīng)付量的變化軌跡，從而判斷出整個房地產(chǎn)行業(yè)資金惡化的程度；根據(jù)房地產(chǎn)整個行業(yè)降價行為對資金的影響度，測算出要降價多少，才能使銷售額資金彌補(bǔ)其現(xiàn)金流缺口。
“也就是說，我們會通過貸款、銷售，自有資金存量等來預(yù)測地產(chǎn)商資金來源走勢這一數(shù)據(jù)，再測算資金運(yùn)用支出的未來軌跡，包括還款周期，開發(fā)投資的資金規(guī)模等，找到其資金惡化點(diǎn)。”他說，“當(dāng)房地產(chǎn)商的資金狀況惡化到一定程度，房地產(chǎn)企業(yè)希望對抗調(diào)控政策的影響，就只能做出經(jīng)營策略調(diào)整，開源節(jié)流，而房地產(chǎn)企業(yè)能節(jié)流的最大開支包括兩項(xiàng)：減少投資或不還款，但后者顯然并不可能，因?yàn)槟壳罢诩哟髮﹂_發(fā)投資的監(jiān)控，而企業(yè)最后只能夠選擇降價來彌補(bǔ)資金鏈缺口。”
曾成功預(yù)測2008年房價下降
根據(jù)他們的測算，自今年年底起，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入還款高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過30%，與此同時，資金來源卻由于銷售下滑、貸款條件提高等因素出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計(jì)到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長；同時，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的各類杠桿率都出現(xiàn)了下降。
而與此相對應(yīng)的是，政府正在加大對開發(fā)投資的監(jiān)控，因此，能夠看到近期房地產(chǎn)的開工勢頭很猛，“這樣的狀況延續(xù)下去，未來房地產(chǎn)的資金短缺會更嚴(yán)重，去年3、4季度和今年1季度是房地產(chǎn)借款高峰，按正常借款結(jié)構(gòu)，今年12月和明年1月是還款高峰，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨巨大的資金鏈接續(xù)的考驗(yàn)，因此，我們判斷房價在那之后下跌是有依據(jù)的?！?/p>
劉元春還表示，除此以外，他們還對房地產(chǎn)市場的需求做了推算，如果政策持續(xù)加碼，繼續(xù)嚴(yán)控，需求大量上揚(yáng)概率較小，持幣觀望概率更大。他說，據(jù)其推算，明年3月后，新房竣工率會大幅度升高，因?yàn)樽匀ツ?季度開始，新開工項(xiàng)目大量增加，開發(fā)投資從今年4月份開始急劇上揚(yáng)，按項(xiàng)目建設(shè)周期來看，明年3月，房地產(chǎn)市場的供給增幅會很大，這也將支撐房價的進(jìn)一步調(diào)整。
