1月地產(chǎn)銷量下滑基本符合預期，同時普遍認為2月份銷售也將會略顯平淡，地產(chǎn)銷量的回升可能需要等到春節(jié)之后才會出現(xiàn)。與之前明顯變化的是新開工意愿略有回升，同時一二線城市開發(fā)商對于房價的回暖較為樂觀。此外，由于春節(jié)臨近，開發(fā)商推盤意愿明顯下降。

1月商品房成交量出現(xiàn)季節(jié)性回落，預計2月份銷量將維持弱勢。開發(fā)商一致表示，一月份房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)明顯回落，一方面天氣寒冷影響人們的看房意愿導致訪客量下降，另一方面春節(jié)臨近以及地產(chǎn)政策的不明朗也會延遲消費者的購房計劃，比如不動產(chǎn)登記政策如何實施以及一線城市的限購政策是否會有變化。

一二線城市開發(fā)商普遍認為后期房價將出現(xiàn)回升，主要受益于成交量的回暖以及庫存壓力的減緩。從開發(fā)商的反饋來看，一二線城市的房價實際上自身出現(xiàn)了分化，2014年城市中心區(qū)域的房價實際上并未下降，而相對偏遠的周邊地區(qū)下降較多，而且大多是新房，所以我們看到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示房價明顯回落。

總體而言，預計今年一季度房價將呈筑底持平甚至略有上升的狀態(tài)，成交量的逐步回暖讓開發(fā)商對上半年房價的預期普遍較樂觀。

開發(fā)商推盤意愿處于低位，而新開工意愿總體上穩(wěn)中有升。1、2月份開發(fā)商將以消化庫存為主，直到2月底之前開發(fā)商的推盤意愿都會比較弱，主要還是受到春節(jié)因素的影響。另外由于新房庫存數(shù)量仍然維持在相對較高的水平，開發(fā)商不會輕易啟動新的項目工程，但是從新開工意愿來看，總體上穩(wěn)中有升。

從開發(fā)商的反饋來看，各城市自身的成交結(jié)構(gòu)也存在一定的差異。一線城市二手房市場相對活躍；二三線城市在持續(xù)地吸引新增人口定居，同時交通方面尚屬便利，所以二三線城市的年輕人較傾向于購買新房或次新房，因而一手房市場體量較大。

二手房方面，成交也出現(xiàn)季節(jié)性下滑，與新房一樣需要等到春節(jié)之后才有可能出現(xiàn)改善?？偟膩砜?，短期內(nèi)一二線城市房價在一季度仍然將維持下降趨勢，但會逐步收窄，同時一些中心地帶二手房價格仍在上漲。此外，值得關注的是臨近春節(jié)房貸略有收緊，但地產(chǎn)中介認為春節(jié)后會有改善。

1月二手房成交量季節(jié)性下滑，該弱勢將延續(xù)至春節(jié)之后。1月二手房市場表現(xiàn)普遍符合地產(chǎn)中介之前的預期，部分城市銷量在12月爆發(fā)的增長之后出現(xiàn)了一到兩成的下滑，實際上有些城市在12月中旬已出現(xiàn)到訪量和認購量的下降。需要注意的是，深圳1月二手房的銷量穩(wěn)中有升，與其它一線城市有明顯區(qū)別。

二手房價格預計一季度將延續(xù)之前的下跌趨勢，但是核心地段房價仍在上行。地產(chǎn)中介認為房價在最近兩個月將延續(xù)下跌趨勢。對于一些以剛性需求和改善性需求為主的二手房，價格較為穩(wěn)定。此外，部分城市也出現(xiàn)了由于淡季需求量有所萎縮，部分房東希望盡早達成協(xié)議而選擇讓利出手，所以導致價格出現(xiàn)下降。

總體而言現(xiàn)在房地產(chǎn)市場銷量較為平穩(wěn)，地產(chǎn)中介對于上半年總體仍然偏樂觀。

地產(chǎn)中介對上半年的銷售預期比較樂觀：一方面一、二線城市的庫存壓力有所減輕，同時今年供應可能有所減少，另一方面春節(jié)前到3月中下旬仍可能會有相關政策利好，這些都有利于推高市場情緒。

銀行房貸略有收緊，預計春節(jié)之后會有改善。春節(jié)之前銀行的資金略偏緊張。部分城市，如杭州，地產(chǎn)開發(fā)商申請開發(fā)貸的難度有所增大且發(fā)放速度減慢。此外深圳的銀行上調(diào)了首套房利率，而且房貸的額度總量偏低。因此短期內(nèi)銀行房貸收緊會略有影響，但是地產(chǎn)中介普遍認為春節(jié)之后會有改善。

張程航 莫尼塔分析師，本文節(jié)選其調(diào)研報告