從對(duì)手到伙伴的競(jìng)合關(guān)系

過(guò)去數(shù)年，已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬(wàn)科的行業(yè)“老大”地位。最早的是順馳，在房企銷售均未過(guò)百億的年代，孫宏斌“嗆口”王石，稱要在萬(wàn)科之前達(dá)到百億，以失敗告終。后來(lái)是綠城，宋衛(wèi)平2009年曾揚(yáng)言在3-5年內(nèi)超過(guò)萬(wàn)科，但受累于調(diào)控，綠城資金鏈一度產(chǎn)生危機(jī)，不僅未能實(shí)現(xiàn)超越夢(mèng)想，活下來(lái)都成為一大考驗(yàn)。

還有恒大，這是一家在規(guī)模和進(jìn)入城市數(shù)量上可與萬(wàn)科對(duì)抗的公司，甚至在布局的廣度和深度上超過(guò)萬(wàn)科，最近兩三年，恒大的銷售面積每年都超過(guò)了萬(wàn)科。但由于其項(xiàng)目主要分布于三四線城市或遠(yuǎn)郊地區(qū)，因此在銷售金額上仍未突破千億。

中海外曾是萬(wàn)科重點(diǎn)研究的國(guó)內(nèi)房企，并從中海外挖了很多人才，被稱為“海盜行動(dòng)”。迄今為止，萬(wàn)科的年度凈利潤(rùn)仍不能超越擁有央企背景以及海外融資平臺(tái)的中海外。

對(duì)今天的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，保利或許是那個(gè)最具有威脅力的對(duì)手。2012年，保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)迥異于其他公司的舉動(dòng)足以讓人刮目相看。2012年度保利地產(chǎn)拓展土地26幅，計(jì)容面積約有980萬(wàn)平方米，獲取土地資源平均樓面價(jià)為3463元/平方米。而萬(wàn)科2012年新增項(xiàng)目權(quán)益面積達(dá)1463萬(wàn)平方米、對(duì)應(yīng)地價(jià)430.12億元，樓面均價(jià)僅2940元/平方米。僅從全年土地儲(chǔ)備數(shù)量及樓板價(jià)來(lái)看，萬(wàn)科明顯占優(yōu)，但由于保利土地儲(chǔ)備多數(shù)位于一二線城市，因此地域布局優(yōu)于萬(wàn)科。

在局外人看來(lái)，行業(yè)老大之爭(zhēng)愈演愈烈，而事實(shí)上，在房地產(chǎn)調(diào)控、行業(yè)洗牌加劇的今天，龍頭企業(yè)之間的合縱連橫成為常態(tài)。為了降低風(fēng)險(xiǎn)、減輕資金壓力，多家房企以聯(lián)合體拿地、共同開(kāi)發(fā)、共享收益的合作方式屢屢出現(xiàn)，甚至連萬(wàn)科和保利這兩家看似競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的企業(yè)也不乏從對(duì)手到伙伴的合作案例。

2012年10月10日，長(zhǎng)沙萬(wàn)科和湖南保利組成的聯(lián)合體以32.56億元的起始價(jià)，成功拿下了長(zhǎng)沙大河西濱江新城B7地塊，創(chuàng)下了長(zhǎng)沙土地成交面積和成交總價(jià)的年度記錄。選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)，既是在調(diào)控之下大型房企抱團(tuán)取暖、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共拓市場(chǎng)的一種戰(zhàn)略，更是為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、避免惡性競(jìng)價(jià)的一種合作式淘金，是雙方協(xié)商、妥協(xié)的結(jié)果。

“沒(méi)有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益?！痹净钴S在土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們，如今都成為親密的合作伙伴。從去年開(kāi)始，保利地產(chǎn)先后宣布與萬(wàn)科、越秀地產(chǎn)、中國(guó)奧園等開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地合作，雖然每個(gè)地塊的合作方式各不相同，但與幾家風(fēng)格迥異的企業(yè)走到一起，是保利地產(chǎn)發(fā)展歷程中不曾有過(guò)的。

而這只是一個(gè)典型例子，開(kāi)發(fā)商之間交叉合作越來(lái)越頻繁?！伴_(kāi)發(fā)商之間都很熟悉，如果再相互抬價(jià)對(duì)大家都沒(méi)好處。不如協(xié)商好相互讓一讓，創(chuàng)造共贏局面。”有業(yè)內(nèi)人士表示，兩家企業(yè)合作時(shí)，要么A操盤，B合并報(bào)表，要么B操盤，A合并報(bào)表，或者兩家企業(yè)共同操盤。到目前為止，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的態(tài)度依然謹(jǐn)慎，不愿購(gòu)買過(guò)高價(jià)格的土地，開(kāi)發(fā)商選擇合作拿地、共同開(kāi)發(fā)有利于控制成本，降低風(fēng)險(xiǎn)。在后調(diào)控時(shí)代，開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系已由過(guò)去的競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)殄e(cuò)綜復(fù)雜的競(jìng)合。