自住型需求亦“受傷”
對(duì)住宅需求方的調(diào)控最具有“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”色彩的莫過(guò)于“限購(gòu)令”了：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。而上海、深圳和北京率先頒發(fā)限購(gòu)具體細(xì)則。不過(guò)，這一規(guī)則有效性似乎不大，11月下旬，全國(guó)樓市再現(xiàn)止跌回升，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與“限購(gòu)令”到期不無(wú)相關(guān)。
而對(duì)需求方造成更為長(zhǎng)期影響的，是首付提高至30%、差別化信貸以及利率的上調(diào)。長(zhǎng)江證券研究報(bào)告指出，現(xiàn)行信貸政策不僅對(duì)投資投機(jī)性予以打擊，自住型需求也有影響。其中，首付上調(diào)對(duì)自住型需求的影響更大，而利率上調(diào)則對(duì)二套房影響較大——“自住型需求對(duì)首付的敏感程度要超過(guò)對(duì)利率的敏感程度，而二套房對(duì)于利率優(yōu)惠則更為敏感”。
長(zhǎng)江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在報(bào)告中還具體列出利率從7折提高至8.5折時(shí)，“10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而當(dāng)貸款利率由8.5 折變?yōu)?.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別再度上升了6.98%、10.04%、12.81%?！?/p>
從其報(bào)告中觀點(diǎn)中可以看出，蘇雪晶似乎更為看好從緊貨幣政策給樓市帶來(lái)的影響。
開(kāi)發(fā)商拿地有術(shù)融資有道
此輪樓市調(diào)控中，最為彰顯政府調(diào)控決心的莫過(guò)于對(duì)開(kāi)發(fā)商融資渠道的一系列緊縮政策：股市融資、重組基本暫停；銀行信貸收緊；房地產(chǎn)信托開(kāi)始被監(jiān)管部門(mén)“整肅”；而外資涌入也處于監(jiān)管之中……
不過(guò)，政策總是存在一定的時(shí)滯性，而總有人樂(lè)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金“輸血”：地產(chǎn)新政以來(lái)，股市融資之路被堵塞——無(wú)論是重組還是定向增發(fā)都無(wú)從談及。而雖然“國(guó)十條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)信貸投放量有所降低，但是7月份開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款又再次反彈。WIND數(shù)據(jù)顯示，1-10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自于國(guó)內(nèi)貸款總值為1.04萬(wàn)億，占比2009年全年的92.47%。大型房企（如招商地產(chǎn)）更動(dòng)輒得到銀團(tuán)提供的數(shù)十億貸款，9月末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.5%。
而對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，雖然銀行信貸緊縮對(duì)其確有影響，但還有房地產(chǎn)信托資金上陣助力。銀信合作叫停之后，又有集合信托資金和國(guó)外熱錢(qián)涌入。截至11月26日，全國(guó)完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有108家，環(huán)比增長(zhǎng)157.14%，1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中對(duì)外資的使用額度同比上升48.04%。2010年1-10月份高達(dá)1500億元的房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模，已經(jīng)超過(guò)2009年全部信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，是投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托發(fā)行規(guī)模總值的3倍還多！當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)行規(guī)模最高的5家信托公司“叫?！焙?，這一年已經(jīng)幾乎結(jié)束了！
而幾乎每年的1季度都是銀行信貸發(fā)放旺季，也難怪多位專(zhuān)家和分析稱(chēng)開(kāi)發(fā)商資金流其實(shí)并不如市場(chǎng)傳言那般緊張，甚至還處于較好的狀態(tài)。
為開(kāi)發(fā)商資金流并未惡化提供證明的，是11月25日以來(lái)的“地王”在各地再次涌現(xiàn)。不過(guò)，此次開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格的溢價(jià)率基本在50%-100%之間，而非年初動(dòng)輒高達(dá)數(shù)倍的溢價(jià)率。有專(zhuān)家指出，這凸顯開(kāi)發(fā)商日益謹(jǐn)慎理性。
不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金流，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)有不同看法。他認(rèn)為，宏觀層面旨在管理通脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫，收縮流動(dòng)性的“總量對(duì)沖”和“增量控制”也都會(huì)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生一定的沖擊，這是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性緊縮的主要原因。就明年的情況來(lái)看，貨幣緊縮的步伐會(huì)持續(xù)，新增信貸的額度也將控制在7萬(wàn)億左右，比10年稍低，這意味著開(kāi)發(fā)商面臨的整體信貸環(huán)境仍難樂(lè)觀。另外，將于近期逐步開(kāi)展的對(duì)土地抵押貸款的清理，也將對(duì)一部分“土地重復(fù)抵押”的企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響?？紤]到目前的調(diào)控政策短期內(nèi)仍短期退出，開(kāi)發(fā)商資金流的整體緊張情況將會(huì)持續(xù)。
